过一会儿，小胖作答完毕，秦恺装逼地给唐灵萱递过去一个赞赏的眼神，貌似商道前辈在鼓励后学末进，然后淡然说道：“你说的没错，整体的投资概算肯定会超过千万两白银的，但不需要一次性投入，可以边投入建设，一边卖出房屋回笼资金。”
  他略作停顿后，站起身，将大家引去沙盘，一边指着沙盘的某处，一边讲解道：“你们看，根据我的漕帮现在需要搬迁总数大概九千四百余户，但从地形上看，漕帮旧地可以分割成四个相对独立的区域，这东北角是最小的一块，地理位置也相对最好，占地两千一百亩，大概只要搬迁一千七百余户，我的计划是从这里着手。
  云家有现成的地可供搬迁安置，不用另外花钱买地，漕帮现在大把的壮劳力，可供利用，我们只需购买建房子的物料，雇一些有经验的泥瓦工从中指导，再出一些口粮给漕帮，基本就能修好房子，让漕帮的人搬去西城，若是规划的再仔细一些，漕帮那些老房子拆下来的石料啊，木料啊，都可以再利用，这第一步的搬迁成本可以控制到很低。
  待这块空地清空后，我们就可以着手进行第二步，平整土地，规划道路，美化环境，把那些臭水沟要嘛填平，要嘛疏浚，让它重新流动起来，再从附近上山上移植一些花花草草过来。
  这个过程中，我们一边做一边造势，比如多雇一些说书的为我们宣传、多造些沙盘摆放到各个繁华的地段供大家鉴赏等。
  道路铺好，环境优化后，我们再找个最美的地界，建几座庭院，当样板房，供那些感兴趣的人实地观看，但只给看坚决不卖，调调他们的胃口。我相信只要环境够好，房子够漂亮，一定能引起大家的兴趣。
  等大家的兴趣被调动的差不多了，我们在举办一次盛大的预售活动。第一次只放少许的房源，价格略微便宜些，云家和隆盛号不是有很多相熟的客商，可以找些人过来捧场，我们再找些信得过的人手，过去排队当托，一定要营造供不应求的局面。
  后面再慢慢小批量多次释放房源，但每次都要往上略微提价，只升不降，让人觉得再不下手，下次会更贵。”
  云信忍不住插嘴道：“没听明白，什么是预售啊，又为什么不一次性全拿出来卖。”
  “淡定，这不还没有说完呢，这叫饥饿营销，大众永远买涨不买跌，越是供应充足的买家越不买账，所以必须人为制造供应紧缺，这样比一次性全部售卖，出货更快。
  预售呢，简单的说和定金差不多一个概念，唯一的区别，定金是货值的小比例，而预售则要求买家缴纳全款或者大比例的货款来订货，我们和买家签订一个合同，约定未来某个确定的时间向他交付和样板房一样的庭院，这对买家来说有一定的风险，但我们可以在价格上有一定折让，我相信以云家的声誉，对房子感兴趣的买家，完全不必担心我们最后不按照约定交付房子，必然能够接受预售的概念。
  预售所得的银两一部分用于修建房子，最后交付给买家。另外一部分是我们的利润，可以提前投入到后面一期的基础设施建设中，如此反复，循环开发，就可以用较小的启动资金撬动大项目。”
  唐灵萱听了秦恺从小胖哪里照搬过来的歪理邪说，陷入沉思，恭维道：“秦兄高才，饥饿营销四个字深得经商之道的精髓。”
  云信脑中满是问号，为何分批卖会比一次全卖来得快，买的价钱高呢，但见表妹赞同，也就不再发问，省的继续暴露他是商场小白的事实。
  沉思片刻，唐灵萱再次问道：“这分期开发，滚动投资是不错，但如此一来，风险也不免加大，需要在运作过程环环相扣，但凡其中有一环出错，可能导致现银枯竭，项目失败。”
  秦恺不禁为她竖起大拇指，道：“唐小姐果然目光如炬，一眼便看到问题的关键，这是我设想的利益最大化的操作方案，若是嫌风险过大，有两种替代方案。
  一是和漕帮分批签约，一次只搬迁一部分，后续是否继续合作，全看前面房屋销售情况而定，但这样一来，若是第一批的房屋销售火爆，漕帮难免会坐地起价，京城其他的势力见有利可图，铁定加入争夺，成本会暴增。
  另外一种方案，可以向那些看好该项目的商人发行股份，筹集更多的银两作为资本金，这样就不虞有断粮之危，但同样会分润出许多利润。”
  “啥又是发行股份啊。”云信再次白痴地问道。
  不懂行还老插话，若非看在是金主的份上，秦恺早将他轰出去，此刻却不得耐住性质解释道：“用你的智商可以理解的话说，就是多拉几个人一起过来做生意。”
  “哦，明白。可这么多的房子，都卖给谁啊，京城有这么多买家吗”云信不无担忧的说道。
  这回秦恺还没来得及说话，唐灵萱便抢先解释道：“这个大可不必担心，我找巡城司的人调查过，每年进出沅陵城的商队不下三十万人，这些人都是各地来沅陵城做生意的客商，颇有身家，每次来沅陵都要住客栈，不仅费用高，而且不方便。所以这些人都很有意愿在京城置业，不少剑南道来京城做生意的商家，还托隆盛号帮忙留意京城有没有合适的宅邸。只要房子合适，这些人不太在乎价钱的。正是因为京城有这等需求，我才对漕帮旧地动了心思。”
  秦恺附和道：“嗯，我去各家牙行调查过，目前委托他们寻找宅邸的客人很多，基本上有合适的宅邸一放出来，就被人抢走，漕帮那地界现在环境太差，所以没人愿意在那里置业。所以我个人的判断，沅陵不缺买家，缺合适的卖家。”
  “这么说很有搞头。”云信将信将疑地说道。
  秦恺和唐灵萱都很默契地不接话，对于市场需求缺乏基本判断商场小白，没什么好交流的。
  沉默片刻，唐灵萱打破场面的尴尬，说道：“秦兄，对于商业规划这块，有一事不明，你提出以超市为载体，打造一个集休闲、购物、娱乐为一体的超级商业中心，这个超市作何解释，又当如何运作呢。”
  秦恺继续假装思考组织语言，等待小胖给答复。
  “超市呢，简单的说就是超级市场，里面汇聚天南地北的万种货物，大到家具，小到针线，南方的海鲜干货，北方的皮毛药材，无所不包。
  出门买东西，最麻烦就是要跑很多地方才能买齐所需物品。你们不妨设想一下，如果有一个地方，汇聚天下万物，能一次性买齐所有东西，而且还能货比三家，有的挑选，那是否会成为人们购物的第一选择，京城百姓还是相对富裕，手中有些余钱，他们有强烈的消费欲望。
  按照我的计划，漕帮旧地除了满足外地商人的居住需求外，还要给他们的生意提供便利。超市是第一步，以万物吸引万人，有了人流就自然有财流，嗅觉敏锐的商人，就愿意入驻我们所修建的商业中心，继续丰富商品供给，我们在配上一些食肆、说书，唱戏的娱乐消遣设施，这样一个既能买齐自己所需物品，又能顺道休闲娱乐的地方，是否对人们很有吸引力呢，自然就能吸引更多的人流。”
  一席话，让唐灵萱茅塞顿开，她本身对经商一道造诣颇深，只是被计划书中的一些新名词所困扰，经过这番解释，自然理解通透，灵动的眼睛变得更加神采奕奕。
  “以万物聚万人，又以万流反哺万物，秦兄，好手段。”唐灵萱赞道：“我还有最后一个担忧，集中修建如此大的工程，必定让建筑物料飞涨，砖石瓦片倒好说，原材料随处可见，多雇佣些人手倒能解决。
  但合格的木材难寻，沅陵四周的林木经过了数百年的砍伐，差不多消耗殆尽，现在京城的木材都是从外地，甚至从剑南道长途贩运过来，若是物料供应不上或者价格飞涨，整个项目工期可能会拖很长，吞噬利润。不知道这个风险，秦兄有何妙计化解。”
  云信一愣，果然天才的脑袋都是想通的，秦恺之前好像也提过这类的担忧。
  跟聪明人谈话就是不费力，秦恺正愁着怎么把他新研究的水泥和玻璃推销出去，唐灵萱就给他搭好架子，他自然不会放过，献宝似的拿出昨日方才研制出来的成品，道：“不必担心，这两样东西可以化解这个风险。”
  云信和唐灵萱有点诧异，这灰不溜秋的东西和现在谈论的问题有啥关系，倒是玻璃让二人眼中一亮。
  看出二人的疑惑，秦恺也不卖关子，解释道：“建筑物料里面最紧缺的是那些用于做梁柱的大料和做地基的石料，京城附近基本找不到供应，用于做门窗的小料还是不缺的。
  这灰不溜秋的粉末我称之为水泥，它与水混合，再加入一些砂石和铁条，次日便可干结，其硬度和负载能力比起木材要胜出数倍，做梁柱地基都可以胜任，最关键这东西的原料遍地都是，只要人力足够，要多少有多少。”
  云信狐疑地说道：“这灰色的粉末有如此神奇的功效？”
  “你等会自己带些回去，实验一下不就知道了。”秦恺道，又将用法详细写出来，交给两位金主。
  对于水泥的功效唐灵萱也是心存疑问，不过回去一试便知，但她想到另外一个重要问题，问道：“如此一来，倒不用担心物料问题，不知这水泥造价几何。”
  秦恺思忖一番，成本核算小胖早就做好了，他只是在犹豫报多少价格合适，赚多了怕吓跑金主，赚少了亏待自己。
  于是他打了个太极，模棱两可地道：“这东西规模越大，成本越低，现在还没有个精确数字，不过同等重量下要比青石和木料便宜一半以上，功效差不多。”
  “这水泥也是你搞出来的？”云信问道。
  这大半天了，云信终于有个问题问到点子上了，秦恺展颜一笑道，“没错，独家秘方，天下别无二家。”
  之后唐灵萱又问了一些水泥的应用啊，生产周期等专业问题，秦恺一一解答。
  云信插不上话，无聊地随意翻阅商业计划书，忽然他看到一个可怕的数字，大声疾呼道：“你打算一亩不到小院子卖人家五千两，后面还要收什么物业管理费，你怎么不去抢。”
  农民啊，绝佳地段，完美规划，超前设计，卖五千两怎么了。秦恺暗道，不屑地白了云信一眼，气愤地道：“五千两。。。那是起步价，你还别嫌贵，绝对不打折。你得研究买家的心里，这些商贾兜里大把的银子，他们不在乎价格，在乎的是颜面，价格低了反而让他们看轻了，我们要建的是高档社区，设计典雅、用料考究，出入不是豪商便是巨贾，里面若是混入一家平民，出门都不好意思跟人家打招呼。社区建成，我打算雇上一队修行者当看家护院的，实力怎么着也得三品起，每天有事没事就在社区里面晃悠，一般小毛贼见了都得远远地躲开，提供商家最在意的安全服务。再设立一些私塾，请一些落第的举人来当教习，秀才学历不够，想都别想。教材全用国子监的，束脩一年五百两起，名额有限，估计都得挤破头，没人有空嫌贵，孩子教育乃是百年大计，连五百两都不舍得花，怎么对得起孩子呢。
  你说这么好的房子，卖五千两怎么了，简直就是业界良心，社区火了之后，还得提价，不卖个万八千的，体现不了业主身份的尊贵啊，也对不起前期入手业主对我们的信任。
  至于管理费，社区的公共卫生、安保啥的不用花钱啊，不收管理费，难道我们自个赔本赚吆喝。”
  一通歪理邪说，让云信陷入凌乱，但仔细想想，好像是这么回事，就是下手有点太黑了，按照这等价格出售，赚钱得赚疯了。
  唐灵萱深谙商道，对这番颠覆三观的理论，深有同感，频频点头，五千两银子对那些商家确实算不得什么。不过她的目光被另外一件东西所吸引了，问道：“秦兄，这片东西可是你说的玻璃，和法兰帝国流传过来的琉璃有些相似。”
  “确切的说，它和琉璃是一种东西，不过我管它叫玻璃。现在的房子窗户都是纸糊的，不仅不美观，屋内光线昏暗，如果将这玻璃安装在窗户上，不禁透光还隔风，房子的档次是不是会提升很多呢，我打算在我们的项目中大规模应用。”秦恺说道。
  “这东西，也是秦兄自己制作？现在市面的琉璃成色比这片玻璃差多了，但价格却十分昂贵，用这等昂贵的物件当窗户纸，五千两售价都顾不住本。”唐灵萱道。
  “啊，这玩意很贵吗？”这回轮到秦恺懵逼了。
  “秦兄不知道吗，你手上这片，若是拿去贩卖少不得要百八十两，若房子的窗户全部安装这玻璃，光着一项，就把售房银两全部花光。”唐灵萱惊讶说道。
  “这样啊，看来房子还得提价。你们有渠道卖吗，若是大规模采购，我一片十两卖给你，如何。”秦恺说道，这东西成本不到一百文，若有人愿意十两一片大规模采购，他做梦都会笑醒，至于后面利润该别人拿，因为他没有销售渠道啊。
  唐灵萱明显被如此低价镇住，迟疑片刻才说道：“此言当真。”
  “比珍珠还真，不过现在我手头上没人，也没有现成的作坊。大规模的供货，要等些时日。”秦恺道。
  随后，唐灵萱和云信又问了一些操作细节，直到天黑二人才意犹未尽地告辞离去。
  未能当场拿下金主投资，秦恺颇为遗憾，不过看二人离去的眼神，这事十有八九能成。秦恺心情大好，又去整了些好吃的，顺带奢侈地打几斤好酒，美美地喝上几杯，哥很快就是有钱人了，不差这三瓜两枣了。